Схема Built-to-suit (BTS) предполагает возведение объекта недвижимости согласно индивидуальным требованиям арендатора или покупателя. Заказчик формирует техническое задание, включая планировку, нагрузку на пол, электрическую мощность и водоснабжение, а девелопер строит здание с нуля. После завершения строительства подписывается долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, где объекты возводятся на усреднённый спрос, BTS обеспечивает заказчику помещение, идеально подходящее под бизнес-процессы, а девелоперу — гарантированного клиента до наал стройки. В России эта модель получила массовое распространение лишь за последние 3-4 года на фоне дефицита качественных площадей и роста онлайн-торговли. В Западной Европе BTS давно устоялся в складской и производственной недвижимости, а российский рынок быстро прошёл этот путь, столкнувшись с фазой замедления.
В Петербурге и Ленинградской области BTS на складском рынке развивается уже более 10 лет. К марту 2026 года из 6,4 млн м² качественных складов 20% приходятся на BTS-проекты. С 2019 года спрос на BTS вырос с 216 тыс. м² до 187 тыс. м² в среднем ежегодно. Ранее основными клиентами были продуктовые сети и классический ритейл, а с 2021 года маркетплейсы значительно увеличили объёмы BTS-сделок — почти 600 тыс. м² за три года, что превысило результат предыдущих восьми лет вместе взятых.
Однако значительная часть зданий, изначально построенных по BTS, была конвертирована в спекулятивные из-за пересмотра планов арендаторами, что привело к избытку предложения. К середине 2026 года прогнозируется рекордный объём скадских площадей в регионе — 723 тыс. м². В такой ситуации новые BTS-контракты теряют привлекательность, так как готовые объекты дешевле, а арендные ставки перестали расти.
Структура сделок также меняется: если в 2023 году BTS-договоры были исключительно арендными, то в 2024-2025 годах преобладают сделки купли-продажи. Высокая ключевая ставка удорожает долгосрочную аренду, и бизнес предпочитает владеть площадями, а не арендовать их длительно.
На офисном рынке BTS остаётся нишевым, несмотря на дефицит площадей. Это связано с ограниченным числом крупных клиентов, готовых к долгому строительному циклу, и высокими рисками, связанными с нестандартными проектами. В Москве частично решают эту проблему операторы сервисных офисов, но в Петербурге подобный формат пока не развит.
Производственный сегмент становится главным направлением BTS. К концу 2025 года в регионе предложено около 2,6 млн м² производственных площадей с 10% вакансией. Однако сделки снизились на 31% по сравнению с 2024 годом из-за отсутствия подходящих объектов. Производственным компаниям часто нужны особые технические характеристики — грузоподъёмное оборудование, повышенная нагрузка на пол, особый температурный режим и большой объём энергоресурсов.
Большинство запросов на аренду — небольшие площади от 500 до 1000 м² с умеренной нагрузкой, тогда как строительство ориентировано на крупные специализированные объекты. Качество существующего фонда оставлят желать лучшего: многие здания устарели или находятся в неудобных локациях.
BTS в производстве меняет модель взаимодействия девелопера и заказчика. Девелоперы всё чаще выступают консультантами на этапе формирования технического задания, помогая определить нужный объект и оптимизировать бюджет. Это позволяет найти баланс между требованиями клиента и экономической целесообразностью проекта.